相信很多人都注意到了，深圳不论是新房还是二手房，都已经完全进入买方市场了。

在这种新房、二手房任挑任选的时候，购房者更应该珍惜宝贵的名额，好好选择一个符合自己预期，又能够在未来的市场中，有更好的流通性、更保值的产品。

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当然，一千个人眼中有一千个哈姆雷特，对于好的房子没有唯一的评判标准。

但是，应该要避坑，防止买了就亏，或影响未来流通性的房子，都有以下这些共性，今天帮大家梳理了一下。

无地铁配套的刚需、改善盘

截止到2022年底，深圳地铁总运营里程达到了559公里，位居全国第四，仅次于上海、北京和广州。

而今年3月份，深圳轨道五期最终批复结果公示，包括15、17、19、20、22、25、27、29、32号在内的9条地铁，将又为深圳增加180公里的地铁运营里程。

深圳地铁交织成网，摊开轨交地图也不难发现，深圳的版图中，地铁空白的片区已经越来越少，地铁也已经成为了司空见惯的城市配套。

基于这种情况下，周边有地铁不一定能为楼盘加分，但没有地铁，一定会减分，当然豪宅盘例外。

怎么样才算地铁盘呢？按照我们普遍的认知来看，步行1公里，或者15分钟范围内可至的楼盘，才能算得上是近地铁盘，超过这个范围，地铁出行的便利性几乎是微乎其微了。

所以，那些周边目前还未有通地铁、建地铁（包括轨道五期）的刚需、改善住宅，不论是一手房还是二手房，都建议你谨慎入手。

地处远郊睡城的楼盘

虽然，深圳是多中心发展的城市，但生活、配套、交通、就业等各方面资源的不均衡，也造就了每个中心区房产价值的不同。

所以今天，我们说的远郊，还是以福田、南山、罗湖等主城区为起点来测算的，离主城区越远的片区，那便就是远郊。

而睡城的概念也更好理解，那就是只有居住功能，但缺乏交通、产业、配套等各方面因素，白天是空城，晚上是睡城，这样的片区显然在竞争力方面也更弱。

远郊+睡城，无疑就是既没有地段，又没有配套，更没有产业的片区，这样区域的楼盘，我想对于任何一个人都没有吸引力，那么买了这里，未来转手也是一个难题。

老旧楼梯住宅

老旧楼体房，楼层低、公摊小，多在较好的地段，相对较低的上车门槛让不少刚需客心动不已，甚至还可以有希望博拆迁，实现“单车”变摩托的夙愿。

但是老旧楼体普遍都存在房龄大、居住环境相对较差、停车位紧张等问题的问题也不小。在“房住不炒”的环境下，置换成本高，买房更应该把居住舒适、便捷放在重要位置。更何况老旧小区随着楼龄的增加，也会相应的有“折价”。

如果还在想买老旧小区博拆迁，也该醒醒了。

2022年中央部委发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》，文件中提出：“加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度，推动解决大城市住房突出问题。”

也就是说，未来深圳的老旧小区主要以改造为主，房子能住就不拆迁，能修就不新建。

独栋（无配套）刚需盘

为什么不建议入手独栋刚需盘呢？主要从居住体验来考虑。

一般的独栋刚需盘可能为了保证利润，在仅有的面积上“向天借地”建高层或者超高层，相对容积率较高，密度比较大，且很难有社区花园规划（就算有也比较小），绿化多设计在为架空层，由此可见，在小区内部的居住体验会局促。

而且，大多数开发商这种小体量独栋的社区的多为小开发商，开发商实力有待考证，后续物业服务难以保证。而买房就是买物业，后续物业服务对业主日常居住、小区公共区域的维护都十分重要。

由于独栋小区住户有限，自身的配套包括商业、公共交通等日常所需的配套会难以发展带动。当然，如果所在片区较为成熟，或者临近有体量较大的社区可以借享相关配套。

回迁房占比巨大的小区

近年来，深圳推出不少旧改新盘推出，在这些旧改盘社群中总会有一些回迁房房源，有些小区足够大，回迁房和商品房可以分楼栋建设，而有些小区本身体量较小，回迁房和商品房同属一栋，甚至回迁房比例会大大的多过商品房，可以说是在回迁房中穿插商品房。

为什么不建议入手回迁房占比过大的小区（或者楼栋）呢？

首先，居住环境不纯粹。回迁户不缺房，所以很多回迁房可能是用来出租的，虽然城里各家各户都大门紧闭，自购房业主和租房入住的邻里氛围差别可不是一星半点。

其次，小区有问题难找人。普通商品小区有问题了大家召集一起申述反馈，物业太差可以组建业主委员会替换...但是这种回迁房太多,一来难以联系上回迁房业主，二来回迁房业主可能也不会太在乎。就算找到了全部商品房业主，在住户的占比太小，发声起不了多大作用，后续维护自身的权益相对比较难。